Quang cảnh phiên họp Quốc hội sáng 30/10 tại hội trường. Ảnh: Quốc hội

Dự thảo lần này có quy mô tinh gọn với 10 chương, 61 điều, giảm đáng kể số điều so với luật hiện hành, thể hiện rõ quyết tâm cải cách hành chính và cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh.

Điểm nổi bật của dự thảo là việc đề xuất bỏ 7 điều kiện đầu tư kinh doanh đối với các mảng dịch vụ sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản. Song song đó, cơ quan soạn thảo đề xuất cắt giảm 4/12 thủ tục liên quan đến dữ liệu nhà ở, thị trường và giấy phép hoạt động sàn giao dịch; đồng thời đơn giản hóa 7 thủ tục khác tập trung vào chứng chỉ môi giới, chuyển nhượng dự án và bất động sản hình thành trong tương lai.

Đặc biệt, dự thảo bổ sung nhiều cơ chế quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi tài chính của người mua (như bảo vệ phần trăm giá trị hợp đồng), nâng cao tính minh bạch và đẩy mạnh chuyển đổi số trên thị trường.

Tham gia góp ý hoàn thiện dự án luật, đại biểu Nguyễn Khánh Ngọc (Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Đà Nẵng) chỉ ra những bất cập lớn liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thủ tục công chứng, chứng thực.

Theo đại biểu, tại khoản 5 Điều 33 của dự thảo quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên cùng ký kết. Tuy nhiên, quy định này đang tỏ ra thiếu đồng bộ khi đối chiếu với các đạo luật chuyên ngành khác. Cụ thể là theo Luật Nhà ở (Điều 14), nguyên tắc chung xác định thời điểm có hiệu lực là khi bên mua, bên thuê mua thanh toán tiền và nhận nhà và theo Luật Đất đai, giao dịch chỉ thực sự vững chắc về mặt pháp lý khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sự bất cập này vô hình trung tạo ra khoảng trống pháp lý và sự phân biệt giữa các loại tài sản. Hệ lụy là việc phụ thuộc vào các thủ tục hành chính kéo dài (như chờ cấp giấy chứng nhận) khiến thời điểm hợp đồng có hiệu lực bị "treo". Khoảng thời gian chờ đợi này làm phát sinh rủi ro do biến động giá cả, trở thành nguyên nhân của hàng loạt vụ kiện tụng, tranh chấp và tình trạng "lật kèo" khi thị trường đảo chiều.

Đại biểu nhấn mạnh cần tuân thủ Bộ luật Dân sự, trong đó quyền tự định đoạt và ý chí của các bên là tối thượng. Mọi thỏa thuận hợp pháp đều phải được tòa án và trọng tài tôn trọng, bảo vệ.

Đại biểu kiến nghị Chính phủ cần có quan điểm thống nhất để xác định rõ thời điểm có hiệu lực đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản, nhà ở, đất đai; bảo đảm sự đồng bộ của hệ thống pháp luật nhưng vẫn phải tôn trọng triệt để ý chí thỏa thuận của các bên, tránh tình trạng hợp đồng đã xác lập thực tế nhưng vẫn phải chờ đợi thủ tục hành chính kéo dài.

Một vấn đề khác được đại biểu đặt ra là quy định về công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, gây lúng túng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Việc luật giao Chính phủ quy định chi tiết, nhưng các văn bản dưới luật lại ban hành chồng chéo, khiến không ai nắm chắc khi nào giao dịch bắt buộc phải qua thủ tục này.

Đại biểu kiến nghị cần rà soát kỹ lưỡng, quy định minh bạch, rành mạch ngay trong luật những loại giao dịch nào thực sự bắt buộc phải công chứng, chứng thực, qua đó chấm dứt tình trạng phức tạp hóa thủ tục hành chính, tạo sự thuận lợi tối đa cho người dân và doanh nghiệp.

HỒNG CHÂU